Louer sa résidence principale pendant les Jeux olympiques

Article publié dans Le Revenu le vendredi 9 Février 2024

De nombreux Franciliens s’interrogent sur la possibilité de louer leur appartement ou leur maison à l’occasion des JO de Paris. Quelles sont les implications ?

16 millions de touristes sont attendus cet été dans la capitale. De nombreux Parisiens sont tentés de louer leur logement, car les prix de location s’envolent (lire chiffre clé). Le propriétaire est libre de fixer son prix, les locations touristiques n’étant pas concernées par l’encadrement des loyers. Mais la mise en location de sa résidence principale, fut elle très occasionnelle, comporte des contraintes.

Obligations légales

Dans un premier temps, il convient de s’assurer que le règlement de copropriété autorise ce type de location. Dans le cas où vous auriez des doutes et eu égard aux difficultés en matière d’interprétation juridique, nous recommandons de consulter un avocat spécialisé, pour les locataires qui souhaiteraient profiter de l’effet d’aubaine des JO, l’accord écrit du bailleur est indispensable pour les baux conclus après le 27 mars 2014. Le propriétaire doit donner son accord, tant sur le principe que sur le montant de la sous-location.

Pour les propriétaires de résidence secondaire, la location saisonnière est conditionnée au respect de certaines obligations, notamment celle de solliciter l’autorisation de changement d’usage à la mairie de Paris, cette dernière impose notamment d’acquérir un certain nombre de mètres carrés de location commerciale à transformer en habitation. Si La loi n’est pas respectée, les amendes peuvent atteindre 50.000 euros par logement. Par ailleurs, la locution de la résidence principale est limitée à 120 jours par an. À Paris, vous devez aussi effectuer une déclaration sur le site de la mairie, pour obtenir un numéro d’enregistrement, sous peine d’amende. Enfin, vérifiez si votre assurance habitation couvre ce type de location.

Formalités

La location meublée implique un certain formalisme, les loueurs doivent accomplir des formalités de début d’activité sur le guichet unique de l’Inpi, via le site formalites.entreprises. gouv.fr et obtenir un numéro de Siret. Pour mémoire, les plateformes d’hébergement ont l’obligation, depuis 2020, de transmettre à l’administration fiscale les informations concernant les revenus et l’activité du loueur. La déclaration de ces revenus n’est pas une option.

Régime réel ou micro-BIC ?

Les revenus dégagés par cette location ne sont pas des revenus fonciers. Il s’agit d’une location meublée imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il y a deux options: le régime réel toutes les charges, y compris les amortissements, peuvent être déduites au prorata de la durée de location — et le régime micro-BIC. Pour les revenus perçus jusqu’en 2022, ce régime forfaitaire impose les loyers après un abattement de 50%. Il est souvent privilégié pour une location ponctuelle si les loyers ne dépassaient pas 77,700 euros, compte tenu de sa simplicité.

Alignement des régimes

Si vous disposez déjà d’un bien meublé en location, en plus de votre résidence fiscale, pouvez-vous toujours choisir entre ces deux options fiscales? La réponse est… non. L’ensemble de vos biens loués meublés doit être imposé dans la même catégorie, Cette location saisonnière devra être alignée sur le régime fiscal choisi pour la première location, dans la mesure où les conditions des différents régimes sont respectées.

Quels prélèvements sociaux ?

Les loueurs en meublé professionnels sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%) calculés sur la base imposable, toutefois, si les recettes issues de cette location saisonnière sont supérieures à 23.00 euros, elles déclenchent les cotisations sociales professionnelles à un taux d’environ 35%, en lieux place des prélèvements sociaux. Par ailleurs, une situation déclenche l’assujettissement aux cotisations sociales : le basculement en statut de loueur en meublé professionnel. Au-delà du seuil de 23.000 euros, il existe une autre condition : le montant des loyers encaissés doit être supérieur aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, pour y être éligible.

Via une SCI

Si vous détenez votre résidence principale via une SCI à l’impôt sur le revenu, une location même occasionnelle risquerait de modifier le régime fiscal de votre société.
Les recettes liées à l’activité de location meublée ne doivent en effet pas excéder 10% des recettes totales sur l’année en cours et en moyenne des trois dernières années.