La société civile immobilière est-elle toujours pertinente ?
Dotée de nombreux avantages, la Société Civile Immobilière (SCI) est plébiscitée. Elle n’est toutefois pas toujours adaptée et peut se révéler pénalisante.
La société civile, qui peut abriter un patrimoine immobilier et financier, est particulièrement pertinente pour la transmission de vos biens. L’aménagement des statuts permet de donner et de continuer à gérer les biens transmis.
Prenons l’exemple d’un actif immobilier détenu en direct, démembré à la suite d’une donation. Dans ce cas, les parents usufruitiers doivent obtenir l’autorisation des enfants nus-propriétaires pour vendre le bien.
À l’inverse, si le bien est détenu via une société civile, les parents donateurs peuvent conserver les pleins pouvoirs de gestion et vendre sans l’accord des enfants donataires, si certaines dispositions sont prises.
La société civile facilite aussi la gestion du patrimoine entre plusieurs associés car elle écarte les règles de l’indivision, régime qui s’applique par défaut lorsqu’un bien est détenu directement par plusieurs propriétaires, et qui peut être contraignant, l’unanimité étant requise pour certaines décisions.
Par sa personnalité morale, la Société Civile Immobilière (SCI) offre la possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés (IS), un régime fiscal qui réduit considérablement les revenus taxables dégagés par la SCI grâce au mécanisme comptable des amortissements. Une option fiscale adaptée lorsque le contribuable suit une logique de capitalisation de ses revenus, mais qui peut être pénalisante fiscalement lors de la revente. Pour mémoire, l’associé d’une SCI à l’IR est soumis à la fiscalité des revenus fonciers, on parle de transparence fiscale de la société. Or ces derniers sont lourdement taxés puisqu’ils intègrent le barème progressif et sont soumis aux prélèvements sociaux.
Autre atout, le recours à la société civile permet de transmettre au profit de ses enfants à moindre coût fiscal. Pour générer des économies en matière de droit de donation, l’acquisition d’un bien de rendement à crédit par la société, suivie d’une donation est efficace : la valeur vénale d’une société s’évalue en prenant en compte son actif (bien immobilier par exemple) et son passif (emprunt). Ainsi, en cas de donation des parts d’une société endettée après l’acquisition d’un bien, la valeur des parts serait proche de 0, compte tenu d’un passif égal à la valeur des actifs. Cette stratégie est à privilégier uniquement lorsque la SCI détient des biens générateurs de revenus qui facilitent le remboursement de l’emprunt.
Enfin, la SCI permet de mutualiser les capacités de financement de chacun des associés pour un emprunt. Pris séparément, chacun des associés, dans certains cas, n’aurait pu assurer le financement.
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