Location meublée : attention aux frais cachés !
La location meublée fait l’objet, depuis quelques mois, de mesures susceptibles d’en réduire l’attractivité. Les coûts, parfois discrets, s’accumulent et peuvent, dans certains cas, faire baisser la rentabilité des biens immobiliers. En voici quelques exemples.
L’amortissement
La loi de finances 2025 a introduit deux modifications concernant la location meublée.
La première porte sur la cession des biens loués meublés. Depuis le 1er mars 2025, les amortissements déduits des revenus sont désormais réintégrés au moment de la cession.
À titre d’exemple, un investisseur ayant acquis un bien pour 200 000 €, amorti sur 10 ans et revendu 230 000 €, subirait une fiscalité supplémentaire d’environ 15 000 € lors de la revente.
Toutefois, cette disposition ne concerne pas les biens détenus depuis plus de 30 ans, les abattements restant applicables. Ces biens demeurent exonérés après une certaine durée de détention.
Fin de la réduction d’impôt pour frais comptables
La deuxième modification concerne la suppression de la réduction d’impôt liée aux frais de comptabilité.
Pour mémoire, cette réduction équivalait aux deux tiers des dépenses engagées, dans la limite de 915 €.
Sa suppression engendre un coût supplémentaire, même si les frais de comptabilité deviennent désormais déductibles.
Pour une tranche marginale d’imposition (TMI) à 30 %, ce coût additionnel peut être estimé à environ 200 € pour des frais de comptabilité de 600 €.
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
Taxe souvent méconnue des propriétaires en location meublée : la CFE.
Les loueurs en meublé longue durée sont également concernés.
Cette cotisation, dont le taux est voté par les conseils municipaux, varie selon les communes.
Par exemple, pour un studio de surface équivalente, la CFE est d’environ 70 € à Paris (taux national le plus bas), contre 210 € à Montpellier.
Quelques cas d’exonération existent : la CFE n’est pas due la première année, lorsque le chiffre d’affaires est inférieur à 5 000 €, ou si le bien est classé meublé de tourisme.
Une récente réponse ministérielle confirme qu’un contribuable louant ponctuellement sa résidence secondaire peut être assujetti à la CFE, même s’il paie déjà la taxe d’habitation.
Les coûts cachés du meublé
Au-delà des aspects fiscaux, d’autres contraintes pratiques génèrent des coûts supplémentaires, notamment l’ameublement.
Peu connue, la liste du mobilier minimum à fournir a été fixée par un décret de 2015.
Elle comprend 11 catégories d’équipements, allant de la literie au matériel d’entretien, en passant par le four, la vaisselle ou encore les étagères de rangement.
L’ameublement d’un bien représente un coût non négligeable, estimé à environ 3 000 € pour une petite surface, sans compter les frais futurs de réparation ou de remplacement.
Enfin, n’oublions pas que la rotation plus élevée des locataires en meublé peut entraîner, de facto, des coûts supplémentaires.
Même si la location meublée peut rester une stratégie pertinente, il est essentiel de maîtriser l’ensemble des coûts associés afin d’évaluer la rentabilité réelle d’un projet ou d’un bien existant.
N’hésitez pas à contacter votre gérant privé pour vous accompagner dans vos stratégies patrimoniales.