Louer sa résidence secondaire : les pièges à éviter
Louer sa résidence secondaire peut représenter une solution pour alléger les frais liés à son entretien. Toutefois, depuis la loi de finances de 2025, de nouvelles règles et contraintes sont venues complexifier la location. Pour en parler, je suis accompagné de Thibault Cassagne, notre responsable de l’ingénierie patrimoniale.
Comment ces revenus sont-ils imposés ?
La location saisonnière, c’est d’abord, fiscalement, de la location meublée. Par défaut, le contribuable est soumis au régime micro-BIC, qui offre un abattement sur les loyers bruts, lesquels seront ensuite intégrés dans le revenu imposable. Cet abattement dépend du total des loyers et du classement éventuel du logement. Si tel est le cas, le propriétaire profite d’une décote de 50 % si les recettes ne dépassent pas 77 700 €. Si le logement n’est pas classé, le pourcentage d’abattement se réduit à 30 % si les recettes locatives ne dépassent pas 15 000 €.
Qu’est-ce que le système du réel ?
Il consiste à déclarer l’ensemble des loyers en y déduisant les charges afférentes, y compris les amortissements. L’amortissement est une charge comptable fictive qui prend en compte l’usage du bien et permet de faire baisser significativement le résultat fiscal. Toutefois, dans le cadre d’une location saisonnière, on peut en principe amortir seulement au prorata de la durée de location. Dans certains cas, l’intérêt de cette option peut se révéler moins pertinent.
Y a-t-il des pièges à éviter ?
- Si le bien est détenu via une SCI à l’IR, il convient d’être très vigilant, car il s’agit fiscalement d’une activité commerciale, ce qui peut faire basculer la société à l’IS, avec toutes les conséquences associées.
- Autre situation : lorsque le bien est démembré, les usufruitiers ne pourront pas amortir de la même manière que s’ils étaient pleins propriétaires sous le régime réel. L’impact sera plus faible.
- Enfin, il existe désormais des conséquences en matière d’impôt sur les plus-values : les amortissements peuvent être réintégrés dans le calcul de la plus-value, en fonction de la durée de détention du bien.
Quelles sont les contraintes sociales ?
Au-delà de 23 000 € de recettes locatives en matière de location saisonnière, le propriétaire de la résidence secondaire est redevable de cotisations sociales professionnelles. Elles s’élèvent à un taux moyen d’imposition de environ 40 %, appliqué sur le bénéfice net fiscal de l’activité de location.
Quelles sont les contraintes juridiques ?
Il faut d’abord se renseigner auprès de sa commune pour savoir s’il existe une réglementation spécifique qui conditionne ou limite la location — c’est le cas, par exemple, au Pays basque. Enfin, depuis la loi de finances de 2025, la location saisonnière soumet désormais les locations touristiques à des contraintes en matière de DPE.
La location saisonnière de sa résidence secondaire reste une solution salutaire pour financer les charges d’entretien, mais aussi les différents impôts liés : taxe d’habitation, taxe foncière, et parfois impôt sur la fortune immobilière. Toutefois, vous l’avez compris, louer sa résidence secondaire nécessite des points de vigilance pour maîtriser les différents enjeux !