Loger sa résidence principale ou secondaire dans une holding : bonne idée ou risque fiscal ?
Le Particulier – [Débat partenaire] Loger sa résidence principale ou secondaire dans une holding : bonne idée ou risque fiscal ?
Certains dirigeants sont parfois tentés de placer leur résidence dans une holding pour faciliter le financement et optimiser leur trésorerie. Aurélie Blonde reçoit Thibault Cassagne, responsable ingénierie patrimoniale pour La Financière de l’Échiquier dans ce nouveau décryptage.
Pourquoi l’idée peut sembler séduisante ?
Loger un bien immobilier dans une holding peut sembler attractif. Dans ce cas, le dirigeant utilise la trésorerie excédentaire de son entreprise via un régime fiscal avantageux, sans avoir à se verser autant de dividendes. Le schéma séduit et donne aussi le sentiment de « professionnaliser » la détention de l’immobilier en séparant mieux patrimoine privé et patrimoine professionnel. Les banques peuvent être sensibles à la solidité financière d’une structure regroupant l’activité et les actifs. « Faire des investissements via une holding permet aussi de sécuriser son patrimoine et de le dissocier de son activité d’exploitation », explique Thibault Cassagne, responsable ingénierie patrimoniale au sein de la Financière de l’Échiquier.
Mettre à disposition gratuite un bien immobilier expose le dirigeant à des risques
Lorsque le dirigeant occupe gratuitement un bien détenu par la holding, la société se prive de revenus et celui-ci s’expose à un risque anormal de gestion. Il prend le risque d’un redressement fiscal pour cet avantage en nature qui serait non déclaré, voire possiblement une qualification d’abus de biens sociaux. La valeur locative du bien immobilier, la rédaction de l’objet social et la traçabilité des flux sont des éléments déterminants en cas de contrôle.
Mettre en place des loyers et des structures dédiées sécurise le montage
Pour sécuriser la mise à disposition du bien immobilier, il peut être également recommandé de formaliser un bail. Signé entre la société propriétaire et le dirigeant il doit être assorti d’un loyer aligné sur la valeur de marché. Pour optimiser cette situation, il est possible de loger l’immobilier non pas directement dans la holding, mais dans une filiale dédiée, souvent une SCI. La holding la finance et les membres de la famille peuvent y être associés. Ce type de structuration permet d’isoler l’actif immobilier, de clarifier les flux et de préparer plus facilement de futurs projets ou transmissions.
Anticiper les conséquences fiscales et patrimoniales de la détention à long terme
En cas de revente d’un bien détenu par une société, le régime de la résidence principale ne s’applique pas. La plus-value est imposée à l’Impôt sur les Sociétés (IS). « Pour distribuer le fruit de la vente dans votre patrimoine privé, vous serez soumis à la fiscalité des dividendes ». Sur le plan patrimonial, loger sa résidence dans une holding peut également faire perdre certains abattements et protections propres au logement familial, tout en compliquant les démarches et formalités des héritiers. En effet, ils récupèrent des titres au lieu d’un bien détenu en direct. Enfin, le bien peut, sous conditions, rentrer dans le champ d’application de la taxe sur les holdings.
Réserver la holding à certains types de biens immobiliers
La holding reste un outil puissant pour porter de l’immobilier professionnel ou locatif quand les loyers sont déclarés et si les schémas sont encadrés. Pour une résidence principale ou secondaire, le bénéfice apparent du montage peut être contrebalancé par une accumulation de risques fiscaux et patrimoniaux. Avant de loger sa maison de famille dans une structure, il est donc recommandé de se faire accompagner et de comparer ce scénario avec une acquisition en nom propre ou via une structure dédiée, pensée dès le départ pour cet usage.