Impôt sur la Fortune Immobilière : les décotes possibles
En matière d’impôt sur la fortune immobilière, il revient au contribuable d’évaluer ses biens immobiliers. La loi accorde un abattement de 30% sur la valeur d’une résidence principale. Toutefois, il est aussi possible d’appliquer des décotes sur certains biens.
Les biens immobiliers sont évalués selon leur valeur vénale réelle, c’est-à-dire le prix auquel ce bien pourrait normalement se vendre. L’administration fiscale ne donne pas de méthode spécifique. On peut notamment retenir la méthode par comparaison en regardant des transactions similaires avec des caractéristiques équivalentes à son bien.
Sans précision particulière de la loi, il faut en situation d’indivision se référer à la jurisprudence qui semble s’appliquer. L’indivision peut être un motif de décote lorsqu’elle rend effectivement la vente du bien plus compliquée. C’est du cas par cas, le juge regardera les contraintes de l’indivision : plus la difficulté de la gestion du bien indivis est grande, plus la décote sera importante. Une indivision à six n’aura pas le même degré de complexité qu’une simple indivision à deux. C’est la raison pour laquelle l’administration peut admettre une décote allant de 5% (pour une indivision simple) jusqu’à 20% selon les situations. Notons qu’en matière d’indivision entre époux ou partenaires de PACS, les décotes ne sont pas admises.
Aucune décote n’est prévue pour la loi pour les biens mis en location. Toutefois, les minorations admises par l’administration fiscale en matière d’ISF semblent pouvoir s’appliquer. L’évaluation d’un bien loué dépend de la disponibilité de ce dernier en fonction des conditions de location. On regardera la nature du bail, ses caractéristiques, ainsi que sa durée, des facteurs qui pourront influencer son évaluation. Plus le bail est long et protecteur du locataire, plus la décote sera importante. Ainsi sont tolérés 10% pour un bien loué meublé, 20% pour un bien loué nu, et jusqu’à 40% pour les biens loués sous des baux de 1948.
L’administration fiscale peut tolérer des décotes allant de 10 à 20% compte tenu de l’existence d’une société. En effet, la valeur de la SCI peut être minorée puisque la cession de ces parts peut être moins liquide qu’un bien familial en direct. Par ailleurs, les difficultés de gestion que peut engendrer ce mode de détention doivent être prises en compte : par exemple, le nombre d’associés, ou la présence de clauses spécifiques dans les statuts qui limiteraient la disposition du bien, pourront influencer le taux de décote. Précisions qu’une SCI qui détiendrait une résidence principale ne profite plus de l’abattement de 30%.
Le cumul des décotes est possible d’après la jurisprudence. C’est notamment le cas pour un bien loué et détenu en indivision. On appliquera d’ailleurs ces deux décotes de manière successive.
Ces décotes ne sont pas automatiques et s’appliquent au cas par cas en fonction des contraintes attachées à ces biens. Et attention, toute mauvaise déclaration pourrait se voir appliquer des intérêts de retard, voire des amendes. La déclaration de l’IFI s’effectue en même temps que la déclaration de revenus en ligne ou papier au moyen de la déclaration annexe n° 2042-IFI.