Les placements immobiliers : physique ou pierre-papier ?
Posséder un bien immobilier et percevoir un loyer : si le principe de l’investissement dans la pierre est bien connu, il existe cependant de multiples façons de le mettre en œuvre. Faisons un tour d’horizon des principaux types de placements immobiliers.
- L’immobilier physique
- La pierre papier
- Les SCI : Sociétés Civiles Immobilières
- Les défiscalisations immobilières
- Quelques conseils pour réussir votre investissement immobilier
- L’immobilier chez LFDE : le meilleur des mondes
L’immobilier physique
La résidence principale
Oui, posséder son propre logement est bel et bien un investissement !
L’investissement dans sa résidence principale présente de multiples avantages : il peut être réalisé à crédit à un taux avantageux, il bénéficie d’un abattement sur l’IFI et d’une exonération fiscale sur l’éventuelle plus-value à la revente. Et, c’est aussi – et avant tout – un bien d’usage : on en profite très concrètement. Même si la résidence principale ne verse aucun loyer, elle permet d’en économiser un… en toute franchise d’impôt !
Côté inconvénients, la résidence principale a tendance à mobiliser une grande partie de l’épargne et à entamer la capacité d’épargne future dans le cas du recours à un emprunt. Elle limite donc la possibilité de réaliser des placements financiers et donc la diversification du patrimoine.
Comment faire un bon investissement ? Outre le prix et l’emplacement, il faut estimer le risque de revente précoce. C’est en effet le principal facteur de moins-value : les frais d’agence, de notaire, de déménagement, d’ameublement… sont irrémédiablement perdus, et les travaux réalisés ne se répercutent jamais totalement dans la valeur du bien.
La résidence secondaire
La résidence secondaire est à ranger du côté des investissements plaisir, du fait de coûts de détention élevés si l’on ne s’y rend pas régulièrement. Une éventuelle plus-value ne serait qu’un “plus” bienvenu, mais elle peut difficilement être considérée comme un placement.
L’investissement locatif
L’investissement locatif consiste à acheter un bien et le mettre en location. Il s’agit généralement d’un logement, d’un parking, voire d’un immeuble entier à vocation résidentielle, plus rarement d’un bien commercial.
Pour l’investisseur, le gain est issu à la fois des loyers perçus et de la variation de prix entre l’achat et la revente, que l’on espère positive !
Côté rentabilité, le rendement potentiel varie fortement d’une ville à une autre en fonction notamment du prix d’achat, du loyer payé par les locataires et du taux de vacance locative.
Côté charges, les impôts locaux et les dépenses d’amélioration sont dues quoi qu’il arrive, notamment face à des contraintes énergétiques de plus en plus exigeantes.
Outre l’emplacement et le prix, il est essentiel d’aimer la gestion immobilière pour réussir son investissement. Choix des locataires, travaux, gestion administrative…
Même en donnant un mandat de gestion à une agence, l’investissement immobilier physique demande un engagement : on ne délègue jamais réellement toute la gestion, car il faut tout de même suivre le travail de l’agence…
Dans vos calculs, ne négligez pas le temps que vous passerez à administrer votre bien. En intégrant le coût de votre engagement, le rendement n’est pas forcément supérieur à un investissement en pierre-papier.
Parlons-en justement…
La pierre-papier
SCPI et OPCI
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) sont deux formes de fonds d’investissement en immobilier. Ce sont deux produits très proches qui diffèrent surtout par leur cadre réglementaire.
Ces produits d’épargne permettent à un groupe d’épargnants de détenir collectivement un parc immobilier et d’en percevoir les revenus, au prorata des parts qu’ils possèdent.
Les avantages sont nombreux : absence de souci de gestion, diversification clé en main, montant d’investissement accessible, mutualisation des risques, cadre réglementaire sécuritaire…
La gestion du parc est confiée à une société de gestion spécialisée et réglementée. Elle s’occupe des nouvelles acquisitions, de rechercher les locataires, de réaliser des travaux : bref, de la gestion quotidienne des biens !
Les SCPI investissent majoritairement en immobilier commercial : bureaux, commerces, entrepôts, logistique, établissements de santé, écoles, et marginalement en immobilier résidentiel.
Les SCPI sont un excellent moyen d’obtenir une diversification immédiate grâce à un ticket d’entrée faible. Cependant, les frais sont généralement plus élevés que pour un placement financier (un OPC actions par exemple) : un horizon de placement long (supérieur à 10 ans) est indispensable pour les amortir.
Selon l’IEIF, l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière, les SCPI ont distribué annuellement des loyers moyens proches de 4 à 5% ces 10 dernières années, auxquels il faut ajouter l’évolution des prix des parts.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Les SCPI présentent un risque de perte en capital, même si leur volatilité est faible. De plus, le risque de liquidité est important car contrairement aux valeurs mobilières, elles ne sont pas négociables à tout moment sur les marchés financiers.
Les SIIC
Il ne faut pas confondre les SCPI avec les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées). Les SIIC sont des entreprises cotées en Bourse dont l’activité principale est la détention d’un parc immobilier. Ces dernières se rangent plutôt parmi les placements financiers, puisque ce sont des actions dont leur cours dépend de l’offre et de la demande, tandis que la valeur des SCPI est toujours proche de leur actif net, évalué périodiquement par un expert.
Les SCI : Sociétés Civiles Immobilières
La SCI, Société Civile Immobilière, n’est pas réellement un placement immobilier. C’est plutôt un mode de détention d’un patrimoine foncier.
La SCI est une société créée spécifiquement pour héberger des actifs immobiliers. Les objectifs recherchés sont multiples, par exemple :
- mutualiser les moyens de plusieurs associés
- obtenir des financements bancaires au nom de la SCI
- séparer un patrimoine privé et professionnel
- transmettre plus facilement des fractions de patrimoine et ainsi optimiser la fiscalité sur les donations.
En revanche, une SCI n’est pas, contrairement à une idée reçue, une baguette magique qui permet d’éluder l’impôt ! L’opportunité de créer une SCI s’étudie au cas par cas.
Les SCI peuvent aussi être ouvertes au public. Il existe en effet des SCI clés en main, déjà constituées et accessibles notamment sous forme d’unités de compte en assurance-vie.
Les défiscalisations immobilières
L’investissement immobilier est souvent associé à la défiscalisation. L’objectif recherché est simple : cumuler investissement locatif et réduction d’impôt sur le revenu.
Voici un bref rappel du fonctionnement de quelques programmes d’investissement immobilier défiscalisant.
La loi Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu en échange de la mise en location d’un logement répondant à des caractéristiques précises, dans une zone tendue, avec un loyer plafonné. Elle succède aux lois Duflot, Scellier, Robien… qui fonctionnaient sur le même principe.
Les lois Malraux et Denormandie offrent une forte réduction d’impôt sur le revenu en échange de travaux lourds sur des biens dégradés, dans des villes éligibles.
La Loi Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt sur le revenu en échange d’un investissement neuf dans une résidence de services gérée.
Un seul conseil : la défiscalisation ne doit pas vous aveugler.
L’administration fiscale n’est pas généreuse sans raison ! La défiscalisation est toujours à mettre en regard des coûts associés (moindres recettes locatives pour le Pinel, travaux pour le Malraux et le Denormandie…) et d’un risque souvent plus élevé.
Au-delà de l’avantage fiscal, l’investissement doit donc répondre à vos objectifs patrimoniaux. Faire de la fiscalité le critère principal, c’est vous exposer à des déconvenues !
Il est cependant tout à fait possible de réaliser des optimisations patrimoniales grâce à ces programmes, qui peuvent éventuellement être couplés à l’effet de levier du crédit.
Enfin, il existe quelques SCPI de défiscalisation, permettant d’obtenir les avantages fiscaux par transparence, tout en déléguant totalement la gestion des biens.
L’histoire a montré que la rentabilité nette de ces placements était rarement au rendez-vous. Il convient donc, ici plus qu’ailleurs, de se montrer particulièrement prudent.
Quelques conseils pour réussir votre investissement immobilier
Adoptez un horizon de placement long
Compte tenu des coûts de transaction élevés, l’investissement dans la pierre se conçoit sur longue période. La liquidité est parfois faible : il peut être difficile de revendre un bien rapidement.
L’immobilier encourage aussi la concentration du patrimoine sur un seul bien. Cela crée un risque patrimonial qui doit être accepté ou géré.
Pensez à la pierre-papier
La pierre-papier, c’est-à-dire l’investissement sous forme de titres financiers, est le moyen le plus simple et le plus efficace d’investir dans l’immobilier. Absence de soucis de gestion, valeur de la part faible, diversification… la pierre papier répond aux principaux problèmes soulevés par l’investissement en direct.
Optimisez la fiscalité
Dans le cas général, les revenus fonciers sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu, auquel on ajoute les prélèvements sociaux. Et il ne faut pas oublier les taxes supportées par le propriétaire (la taxe foncière peut représenter plusieurs mois de loyer !).
Pour optimiser la fiscalité immobilière, il n’existe pas d’enveloppes fiscales comme avec les placements financiers (PEA, Assurance-vie…). Il n’existe pas non plus de Flat Tax en immobilier. En revanche, on peut optimiser le mode de détention.
L’immobilier se prête en effet à des optimisations :
- le financement à crédit, et de profiter de l’éventuel effet de levier,
- des économies fiscales par le mécanisme du déficit foncier,
- le démembrement d’un bien pour en donner la nue-propriété aux enfants (ce qui permet de rester sous les abattements, la reconstitution de la pleine propriété étant sans effet fiscal),
- l’acquisition de SCPI démembrées (acquisition de la nue-propriété temporaire), pour obtenir une décote en échange d’un abandon temporaire de revenus, la reconstitution de la pleine propriété n’étant pas fiscalisée…
En sus, le choix du bon régime fiscal est crucial.
Voici un bref aperçu des régimes fiscaux :
- le régime réel : la base d’imposition est le revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut (loyers encaissés) après déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, impôts fonciers…). C’est le régime idéal en cas de rénovation importante, car un éventuel déficit est imputable, dans une certaine limite, sur les revenus d’activité (principe du déficit foncier)
- le micro-foncier : accessible aux foyers déclarant moins de 15 000 € de recettes fiscales, il permet une déduction forfaitaire de 30% au titre des frais. Il évite de tenir une comptabilité. C’est le régime idéal pour un bien sans travaux, ou pour un premier investissement
- le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : il permet une déduction sur la base des frais réels, avec en sus un amortissement du prix du bien. En conséquence, le revenu fiscal est souvent très faible et l’imposition aussi.
- le LMP (Loueur Meublé Professionnel), régime appliqué lorsque la location de biens est le revenu principal du foyer
- les SCI, qui peuvent être à l’IR (transparentes fiscalement, chaque associé déclarant sa quote-part de revenus) ou à l’IS (opaques fiscalement, la société ayant sa propre fiscalité avec l’obligation d’amortir les biens et pouvant distribuer des dividendes à ses associés).
L’immobilier chez LFDE : le meilleur des mondes
L’investissement dans la pierre est une composante essentielle d’un patrimoine diversifié.
Pour conjuguer l’intérêt de cette classe d’actifs avec les avantages fiscaux et civils de l’assurance-vie, vous pouvez vous rapprocher de votre gérant privé qui pourra vous proposer plus d’information sur les investissements immobiliers sous forme d’unités de compte.
Souscrire une SCI en assurance-vie, c’est investir en immobilier en choisissant la simplicité et la diversification des risques, le tout dans un contexte fiscal avantageux. Le meilleur des mondes !