Déficit foncier : comment diminuer son imposition ?
Peu connu, le mécanisme du déficit foncier permet de réduire son impôt sur le revenu en respectant toutefois certaines conditions. Alors parlons-en ?
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Lorsque vous percevez des revenus fonciers liés à la location d’un bien, vous pouvez déduire des loyers perçus certaines charges pour leur montant réel, c’est le régime dit réel. Vous êtes dans une situation de déficit foncier lorsque les charges déductibles de votre bien locatif sont plus importantes que les loyers perçus. C’est le cas notamment si vous réalisez des travaux de rénovation importants.
Pour bénéficier d’un déficit foncier vous devez être dans le régime du réel. Lorsque les loyers perçus sont inférieurs à 15 k€ par an vous êtes placés dans le régime du micro foncier. Ici un abattement forfaitaire de 30 % couvre l’ensemble des charges et vous ne pouvez pas constater de déficit foncier. Ce régime n’est pas obligatoire, vous pouvez passer au régime réel si vous le souhaitez.
Comment utiliser le déficit foncier ?
Le déficit foncier peut venir diminuer votre revenu imposable global dans la limite de 10 700 € par an. Il s’impute sur l’ensemble de vos revenus (salaires, revenus financiers…) soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). L’économie d’impôt sera dans ce cas proportionnel à votre tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux.
Le déficit foncier peut aussi vous faire passer dans une tranche d’imposition plus faible.
Quelles sont les charges déductibles ?
Toutes les charges ne sont pas systématiquement déductibles. Par exemple, sont déductibles : la taxe foncière, les primes d’assurance, les charges de copropriété (celles non payées par le locataire), les travaux de réparation et d’amélioration (pour les travaux de transformation ce n’est pas systématique, tout dépendra de leur nature). Il convient d’imputer le déficit foncier lié à ces charges en priorité sur les revenus locatifs puis sur le revenu imposable global.
Sachez que vous pouvez déduire également les intérêts d’emprunts mais ils ne peuvent s’imputer que sur les revenus de la location. Ils ne peuvent pas être utilisés pour diminuer le revenu global imposable.
Un point de vigilance, l’avantage fiscal n’est définitivement acquis que si le logement reste loué pendant 3 ans. Si avant l’expiration de ce délai, vous arrêtez la location du bien ou si vous le vendez, l’administration fiscale peut recalculer votre revenu global des 3 dernières années.
Comment optimiser un déficit foncier ?
Si une année vous réalisez des travaux importants et que votre déficit foncier est supérieur à la limite de 10 700 €, l’excédent sera déductible pendant les 10 années suivantes uniquement de vos revenus fonciers. Il ne pourra pas venir en déduction de votre revenu imposable global. Il y a donc un calcul à faire pour optimiser la limite de 10 700 €. D’autant que les travaux sont considérés comme une charge déductible non pas l’année où ils sont effectués mais celle où ils sont payés.
Aujourd’hui, les possibilités de réduire son IR sont assez limitées. Le déficit foncier échappe au plafonnement des niches fiscales qui limite les avantages fiscaux à 10 000 € par an, ce qui accroit bien sûr son attractivité !
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