Comment investir dans l'immobilier via la pierre-papier ?

La hausse des prix de l’immobilier conduit certains investisseurs à s’intéresser à la pierre-papier. Elle permet d’investir dans le secteur immobilier avec un budget réduit. Les deux principales composantes de la pierre-papier sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), l’équivalent des foncières cotées. Ces dernières sont accessibles pour les particuliers via un fonds d’investissement comme Echiquier Real Estate.

Si elles permettent toutes les deux d’investir dans le même secteur (bureaux, locaux commerciaux, appartements…), elles n’offrent pas la même disponibilité des capitaux ni le même régime fiscal… ce qui n’est pas sans conséquence pour l’épargnant.

SCPI et société foncière cotée?: un régime fiscal très attractif

Une SCPI et une société foncière cotée ont le même objet?: l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier qui sera mis en location, dans le but de procurer des revenus stables et visibles aux investisseurs.

La SCPI bénéficie d’une transparence fiscale qui génère une seule imposition au niveau du porteur de part et non de la SCPI elle-même. L’investisseur est alors soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers pour sa quote-part des loyers (nets de charges) encaissés par la SCPI. Lors de la revente des parts (ou de la cession d’un bien immobilier par la SCPI), le gain est imposable selon le régime des plus-values immobilières.

Concernant les sociétés foncières cotées, elles ont, dans leur grande majorité, opté pour un statut fiscal, appelé SIIC. La SIIC est exonérée d’impôt sur les sociétés tant au niveau des loyers qu’elle perçoit que des profits qu’elle réalise lors d’une cession immobilière. En contrepartie de ce statut fiscal particulièrement attractif, la SIIC est tenue de distribuer à ses actionnaires au minimum 85% de ses résultats récurrents et 50% des plus-values réalisées lors de la vente effective d’un actif immobilier. Ceci confère à ces sociétés des rendements souvent élevés et une solidité de leurs bilans investis en actifs immobiliers.

Pour ces sociétés foncières cotées, les actionnaires sont soumis au régime classique d’imposition des dividendes et des plus-values de valeurs mobilières. Il paraît donc judicieux de loger les actions des sociétés foncières cotées au sein d’un PEA (Plan d’Epargne en Actions), enveloppe fiscale qui vous permet d’être exonéré d’impôt sur la totalité des dividendes perçus et des plus-values réalisées (hors prélèvement sociaux de 12,3%)?!

Qu’en est-il de la disponibilité de ces investissements??

La vente de parts de SCPI n’est pas possible à tout moment. Elle se réalise soit par un dispositif d’échange propre à chaque SCPI (dont le prix de transaction souvent décoté est défini selon une périodicité allant de un jour à trois mois), soit par une vente qui devra être compensée par une nouvelle souscription.

Les SIIC, elles, sont cotées en bourse et bénéficient au contraire de la liquidité des marchés financiers permettant de souscrire ou vendre tous les jours des actions, ce qui les rend très accessibles.

SCPI et société foncière cotée (SIIC) ont le même univers d’investissement mais répondent à deux modes de détention différents. Quel que soit le véhicule d’investissement que vous choisissez, il ne faut pas perdre de vue l’importance d’une sélection rigoureuse des actifs immobiliers. Notre fonds Echiquier Real Estate vous permet d’investir uniquement dans une sélection de valeurs foncières cotées européennes de grande qualité, grâce à la méthode rigoureuse de sélection de titres développée depuis près de vingt ans par Financière de l’Echiquier.