Macroscope : US-Wohnimmobilien auf dünnem Eis
Paris, 24. Januar 2023 – Aufgrund der schnellen Zinsanhebungen durch die Zentralbanken sind die Kreditkosten explodiert. Die Immobilienbranche leidet unter den Folgen, insbesondere dort, wo die früheste und markanteste geldpolitische Straffung erfolgte: in den USA, Großbritannien und den nordischen Ländern.
Stimmung bei privaten Bauherren auf Tiefstand
In den USA ist die Stimmung der Wohnungsbauer (NAHB-Index) auf dem tiefsten Stand seit der Weltwirtschaftskrise Ende der 2000er Jahre – von der Coronakrise einmal abgesehen. Im Dezember lag die Zahl der Baubeginne privater Bauherren mit 1,4 Millionen zwar immer noch dicht am langfristigen Durchschnitt, aber deutlich unter dem im April erreichten Spitzenwert von 1,8 Millionen. Die Geschwindigkeit des Rückgangs der vergangenen Monate ähnelt der Phase von 2006 bis 2008, als US-Immobilien der Auslöser einer Wirtschafts- und Finanzkrise von historischem Ausmaß waren.
Wie ernst die Lage ist, zeigt sich daran, dass die Knappheit an verfügbaren neuen Wohnungen nicht die Preise stützt. Im Gegenteil: Auch die nominalen Preise tendieren abwärts. Dies schwächt schließlich die Konsumkraft der Eigentümerhaushalte. Während die langfristige monatliche Preisentwicklung bei etwa 0,4 % liegt[1], brachen die Preise im September um 1,35 % ein und fielen im Oktober um weitere 0,5 %. Korrigiert man dies um die galoppierende Gesamtinflation, verzeichnen die realen Preise einen noch markanteren Rückgang.
Keine Parallelen zu 2008 zu erwarten
Erfreulicherweise lässt diese Ähnlichkeit mit der Weltwirtschaftskrise nicht darauf schließen, dass dieses Mal dieselben Konsequenzen zu befürchten sind. Das hat mehrere Gründe. Zum einen sind die Immobilienschulden der Privathaushalte in den USA deutlich niedriger als damals. Sie liegen zurzeit bei rund 9 % ihres Vermögens, gegenüber etwa 12 % im Jahr 2006 und ganzen 15 % im Jahr 2008. Zudem verfügen die Banken nach den umfassenden Reformen infolge der Krise von 2008 heute über eine wesentlich bessere Kapitalausstattung.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass nicht jeder Rückgang der Immobilienpreise zwangsläufig von systemischer Bedeutung sein muss – selbst dann nicht, wenn eine Blase allmählich schrumpft. Das zeigte sich in jüngster Zeit deutlich am Beispiel Chinas. Nach einem mehrere Jahre andauernden Boom befindet sich die Immobilienbranche nun seit mindestens zwei Jahren in einer tiefen Krise. Die Evergrande Group, ein riesiger lokaler Immobilienentwickler, kämpft wie viele andere gegen den Konkurs an. Privatpersonen nehmen Bauträger in Regress. Dieser Druck macht dem Land zu schaffen; es geht jedoch nicht daran zugrunde. Natürlich spielt hier auch die beispiellose Einflussnahme des chinesischen Staates eine Rolle, der die Branche mit allen Mitteln unterstützt.
Doch die Krise von 2008 hat gezeigt, dass auch die Amerikaner nicht davor zurückschrecken, strategische Institutionen der Immobilienbranche mit staatlicher Hilfe zu retten. So wie das Bankwesen hat die Branche eine zu große strategische Bedeutung, als dass man sie bei großen Schwierigkeiten ihrem Schicksal überlassen könnte. Ab einer bestimmten Schwelle schützt dies Sparer, Eigentümer und Unternehmen der Branche kostenlos – oder besser gesagt, auf Kosten des Staates, der letztendlich einspringt.
Krisenverschärfung bietet Schutz vor übermäßiger Zinsanhebung
Der Arbeitsmarkt, der Verbrauch von Investitionsgütern, das Verbrauchervertrauen und die energetische Sanierung werden allerdings von den Anspannungen in den USA nicht unberührt bleiben. Doch eine Verschärfung der Krise wäre der Fed nicht gleichgültig. Dieses Risiko bietet somit Schutz vor einer übermäßigen Anhebung der Zinssätze.
Momentan wird das Thema von der Fed nicht als so besorgniserregend erachtet, als dass sie von ihren zentralen Maßnahmen ablassen würde. Sollte es jedoch so weit kommen, dürfte sich die Fed akkommodierender zeigen, was die Märkte wahrscheinlich begrüßen würden. Sollte es nicht dazu kommen, hieße das, dass die derzeitigen Spannungen keine weitreichenderen Ausmaße annehmen. Auch das wüssten die Märkte zu schätzen!
[1] zusammengesetzter, saisonbereinigter Case-Shiller-Index
Von Olivier de Berranger, CIO bei LFDE