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IFI : attention aux dettes déductibles !

Supprimé depuis le 1er janvier 2018, l’ISF est remplacé par l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dont l’assiette d’imposition est réduite au seul patrimoine immobilier (détenu directement ou indirectement). Le principe d’une taxation des biens immobiliers sur une base nette de dettes est maintenu. Mais la définition des dettes déductibles est remaniée, et certaines sont désormais plafonnées !

Redéfinition des dettes déductibles

Avec l’ISF, était admise en déduction toute dette existante au 1er janvier qui grevait le patrimoine du redevable ou de son foyer (conjoint, enfant mineur).
En matière d’IFI, les dettes existantes au 1er janvier sont déductibles dès lors qu’elles se rapportent à un actif imposable. Vous pourrez donc déduire les dettes bancaires liées à l’acquisition, l’amélioration ou l’entretien de vos biens immobiliers.
S’agissant des impôts, l’ISF admettait en réduction les factures fiscales à venir (dont le fait générateur survient au plus tard le 1er janvier de l’année d’imposition). Avec l’IFI, seuls sont déductibles les impôts dus à raison de la propriété du bien (taxe foncière, taxe éventuelle sur les locaux vacants, IFI). Ne sont plus déductibles les impôts à la charge de l’occupant (taxe d’habitation) ni ceux liés à l’exploitation du bien (impôts sur le revenu et prélèvements sociaux par exemple).

Le cas particulier des prêts « in fine »

La loi encadre la déduction des prêts in fine souscrits pour l’acquisition d’un bien immobilier.
Le prêt in fine se caractérise par le remboursement de la totalité du capital emprunté au terme du prêt uniquement. Durant la durée du prêt, seuls les intérêts sont acquittés chaque année.
La dette est donc la même pendant toute la durée du prêt. Ce qui déplaît à l’administration fiscale, et va contraindre le contribuable à réduire, année après année, la somme déductible au titre du passif.
Comment ? En reconstituant fictivement ce qui serait déductible dans le cadre d’un emprunt classique (crédit amortissable). Pour cela, des annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années du prêt. Seule la somme des annuités restantes est déductible. Si, par exemple, pour acquérir un bien immobilier, vous avez contracté il y a six ans un crédit in fine à dix ans d’un montant de 400 000 euros, la dette déductible sera limitée à 160 000 euros (400 000 X 4/10) la première année de l’IFI, puis 120 000 euros l’année suivante, puis 80 000 euros, etc.

Plafond de déduction pour les patrimoines importants

Désormais, le montant de la dette déductible peut dépendre du montant de votre patrimoine. Si votre patrimoine immobilier brut est supérieur à 5 millions d’euros et si le montant des dettes déductibles dépasse 60% de cette valeur, alors la fraction de la dette excédent cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50%.
Par exemple, pour un patrimoine immobilier éligible à l’IFI de 7 millions d’euros acquis avec un prêt de 5 millions, la partie du crédit supérieure à 60% de la valeur du bien (800 000 euros) ne sera déductible qu’à hauteur de 50%, soit 400 000 euros. Sauf à apporter la preuve que ce niveau d’endettement répond à des considérations autres que fiscales.
A nouveau périmètre, nouvelle définition des dettes déductibles !
Le contribuable assujetti à l’IFI ne peut donc déduire que les dettes afférentes à ses biens immobiliers. Mais attention, dans certains cas, l’administration fiscale limite cette déductibilité alors que la dette est bien réelle et attachée à un bien immobilier.